Архив новостей

 

 

Узаконение перепланировки в судебном порядке.

Доказывание, с учетом полжений части четвертой статьи 29 Жилищного Кодекса РФ.

 В юридической практике  часто встречаются вопросы по жилищному праву, касающиеся перепланировки и жилых помещений, ее узаконение в судебном порядке. Зачастую, проводя в своей квартире (жилом помещении) ремонт, а именно перепланировку, жильцы жилых домов начинают волноваться за свое жилище, в целом за дом, высказывают жалобы по поводу проводимого ремонта. Нередко дело доходит до судебного разбирательства.

     ЖК РФ в ст. 25 дает понятие перепланировки жилых помещений: перепланировка - изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).[1] Любые иные действия не могут считаться перепланировкой. Более подробно указанные действия рассмотрены в постановлении Госстроя России \"Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда\" от 27 сентября 2003 г. N 170[2], а именно:

- абз. 2 п. 1.7.1. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

- п.1.7.2. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. 

- 1.7.3. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

     Если гражданин (собственник) жилого помещения или уполномоченное им лицо (заявитель)  юридически подкован и заранее побеспокоился о таких проблемах, то прежде всего он должен был пройти согласование проведения перепланировки жилого помещения.

Согласование перепланировки через бюрократический аппарат

Для осуществления перепланировки необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого жилого помещения и предоставить туда необходимый перечень:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации[3];

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление указанных документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Указанный перечень является исчерпывающим и, следовательно, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266 утверждены форма заявления о перепланировке жилого помещения, которое подается в орган местного самоуправления по месту нахождения перепланируемого жилого помещения, и форма документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании перепланировки жилого помещения. Указанный документ является основанием проведения перепланировки жилого помещения.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Следует обратить внимание на то, что при соблюдении установленного порядка подачи заявления и надлежащем оформлении всех прилагаемых документов у заявителя появляется субъективное право требовать принятия положительного решения о перепланировке. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании данный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.

Отказ в согласовании перепланировки жилого помещения допускается в следующих случаях, предусмотренных в ст. 27 ЖК РФ:

1) непредставления определенных ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.[4]

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Поскольку порядок образования комиссии и требования к ее составу ЖК РФ не определяет, постольку регулирование указанных отношений может осуществляться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.[5]

Обзор судебной практики (спорные моменты при рассмотрении дел данной категории), доказывание с учетом положений ч. 4. ст. 29 ЖК и ст. 56 ГПК

Как следует из ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, т.е. перенос стен.

Если производимые преобразования не касаются тех, сведения о которых подлежат внесению в технический паспорт помещения, то переустройства в таком случае не возникает и процедура согласования и утверждения, предусмотренная гл. 4 ЖК РФ, на такие преобразования не распространяется. При этом любые переносы, сносы, установка стен рассматриваются как перепланировка и подлежат согласованию, так как все перегородки в квартирах отражены в технических паспортах на них.

Чаще всего споры о том, применяются ли положения гл. 4 ЖК РФ к произведенным ремонтным работам, возникают при переустройстве инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования.

Другим спорным моментом при рассмотрении дел данной категории является определение того, что произведено в результате ремонта (реконструкции): перепланировка жилого помещения или постройка. Исследовав судебную практику по данному вопросу отмечу, что к правоотношениям по возведению самовольной постройки применяется ст. 222 ГК РФ. Самовольная перепланировка и самовольная постройка имеют различные последствия, при возникновении соответствующих споров используются разные доказательства, различается и круг лиц, участвующих в деле, поэтому определиться с тем, что же было произведено в результате ремонта, перед обращением в суд необходимо.

Рассмотрев практику применения ст. 29 ЖК и иные вопросы, которые разрешаются судом при рассмотрении дел о самовольных перепланировках, хочется отметить: большинство дел анализируемой категории возбуждается в целях сохранения жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии.

Как следует из ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, единственным условием, при котором переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение может быть сохранено в таком состоянии, - ненарушение прав и законных интересов граждан либо отсутствие угрозы их жизни или здоровью.

Исходя из общего правила доказывания, установленного в ст. 56 ГПК РФ, доказать, что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан и что угроза жизни и здоровью граждан отсутствует, должно лицо, которое произвело самовольную перепланировку или переустройство.

К примеру, из обзора судебной практики:

 «М. обратилась в суд с иском к администрации г. Х о согласовании и узаконении перепланировки, произведенной в принадлежащей М. квартире.

В обоснование своих требований истица сослалась на то, что в квартире, в которой она проживает, произведена самовольная перепланировка. Она обратилась в администрацию г. Х с заявлением об узаконении перепланировки, но ей в этом было отказано. Отказ М. сочла необоснованным, поскольку санитарные нормы и правила, на основании которых ей было отказано, устарели и не соответствовали правам и свободам гражданина. Перепланировка не нарушала прав граждан, соседствовавших с квартирой, не нарушала безопасности жилого помещения, а наоборот, поспособствовала улучшению планировки, экономии потребления электроэнергии и вентиляции помещения в санузле.

В судебном заседании М. изменила требования: она просила суд принять решение о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, поскольку этим не нарушались права и законные интересы граждан и не создавалась угроза для их жизни или здоровья.

В судебном заседании судом с согласия истицы была произведена замена ненадлежащего ответчика (администрации г. Х) на надлежащего ответчика - администрацию Х районного муниципального образования.Представитель ответчика исковые требования не признала, пояснив, что истица не представила доказательств того, что произведенная ею перепланировка не создавала угрозу жизни и здоровью граждан.

Рассмотрев дело, суд в удовлетворении иска отказал.

Не соглашаясь с таким решением суда, М. подала на него кассационную жалобу, в которой указала, что перепланировка была сделана с целью благоустройства. Угрозы для жизни людей сносом перегородок не было создано, что подтверждалось схемой технического паспорта и ответом из проектной организации. Кроме того, квартира была расположена на первом этаже, в связи с чем неудобств соседям от ее канализации причинено быть не могло, а претензий от соседей за 10 лет пользования перепланированной квартирой в органы санэпидемнадзора не поступало. М. указала, что считает вывод суда о необходимости получения заключения из санэпидемнадзора незаконным, поскольку санэпидемнадзор занимается проверкой воздуха, воды в квартире, смывами на наличие опасных бактерий и делает осмотр на наличие в доме воды и канализации. Факт же наличия в квартире водопровода и канализации подтвержден в суде выпиской из технического паспорта на квартиру. Кроме того, процедура является платной. М. просила решение отменить и принять новое, удовлетворяющее ее требования.

Судебная коллегия, поверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не нашла оснований для ее удовлетворения, указав следующее.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно ст. 8, 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52 \"О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения\" граждане имеют право на благополучную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека. Жилые помещения по планировке, микроклимату, воздухообмену, должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания.

Как следовало из материалов дела, М. произвела самовольную перепланировку: снесла перегородки разделявшие ванную, туалет и кладовую и вновь созданное помещение оборудовала под кухню, а помещение кухни оборудовала под санузел. Согласно ответам МУП \"Стройпроект\", Управления архитектуры и строительства администрации г. Х произведенная истицей перепланировка не затрагивала несущих конструкций и не влияла на сейсмостойкость здания.

Далее М. обратилась с заявлением о согласовании самовольно произведенной перепланировки, однако комиссией по перепланировке квартир при администрации г. Х в таком согласовании ей было отказано по тем основаниям, что в соответствии с п. 2.6 СНиП 2.08.01-89* \"Жилые здания\" вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений не допускается, также по санитарно-гигиеническим нормам не допускается объединение вентиляционных каналов туалетов и кухонь.

Представитель Федерального государственного учреждения здравоохранения (ФГУЗ) в судебном заседании пояснила, что ФГУЗ может произвести необходимые замеры и дать заключение о том, создает либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан, произведенная истицей перепланировка, однако М. за данным заключением не обращалась. Установив вышеизложенные обстоятельства, суд обоснованно предложил истице обратиться в ФГУЗ за получением заключения о том, что произведенная перепланировка не создавала угрозу жизни и здоровью граждан, однако истица отказалась обратиться за ним, поскольку данная услуга являлась платной.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, а суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать.

Таким образом, поскольку истица не предоставила суду доказательств того, что произведенная ею перепланировка не создавала угрозу жизни и здоровью граждан, суд обоснованно отказал ей в удовлетворении иска.

Доводы кассационной жалобы о том, что для узаконения перепланировки не требуется заключения ФГУЗ, получение которого ей было предложено судом, являлись несостоятельными, поскольку основаны на предположениях.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии денежных средств на оплату получения названного заключения правового значения для разрешения данного спора не имели.

Другие доводы кассационной жалобы были предметом обсуждения суда первой инстанции, им была дана надлежащая правовая оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имелось.»[6]

Данный пример из судебной практики наглядно показывает, какие документы, исходящие из каких учреждений, могут являться надлежащими доказательствами, подтверждающими, что перепланировка (переустройство) не нарушает права других граждан и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Чтобы исследовать вопрос о том, какие документы, исходящие из каких учреждений, суд принимает в качестве надлежащих и достоверных доказательств возможности сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии, приведу следующие примеры из судебной практики.

«Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону, рассмотрев 19.06.2007 в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Л.А. к администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии, принял решение сохранить данную квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии.

Суд, опираясь на заключение Северо-Кавказского центра экспертиз от 10.05.2007 N 2007/99, установил, что переустройство и перепланировка указанной квартиры, осуществленные истцом, ничьих прав и законных интересов не нарушили и соответствовали требованиям СНиП.»[7]

В данном случае суд принял в качестве доказательства экспертное заключение.

При рассмотрении дел о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии имеет значение не только то, кем было выдано заключение о возможности сохранения помещения в перепланированном состоянии, но и то, что именно написано в таком заключении. Часть 4 ст. 29 ЖК РФ четко определяет, что сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии возможно, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью. В этой связи заключения компетентной организации о соответствии перепланированного (переустроенного) помещения требованиям СНиП или санитарным нормам недостаточно. Такой вывод следует из следующего определения Верховного Суда РФ.

«Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 01.09.2009 рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Ч. к администрации г. Белгорода о признании незаконным отказа администрации г. Белгорода в согласовании перепланировки жилого помещения, сохранении квартиры в перепланированном состоянии по надзорной жалобе Ч. на определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 09.12.2008.

Определением N 57-В09-11 определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 09.12.2008 в части вынесения нового решения по делу было отменено, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в остальной части определение судебной коллегии было оставлено без изменения, а надзорная жалоба Ч. - без удовлетворения.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ было установлено, что в обоснование заявленных требований Ч. сослался на то, что на основании справки ЖСК от 03.04.2008 N 76 ему принадлежала четырехкомнатная квартира, в ходе эксплуатации которой он за счет собственных сил и средств произвел перепланировку, состоявшую в следующем: были демонтированы шкафы в жилой комнате и перегородка с дверным проемом, тем самым увеличились площади жилых комнат. Перепланировка была произведена без наличия проектной документации и без согласования с соответствующими органами местного самоуправления. В связи с наличием перепланировки он не мог получить в УФРС по Белгородской области правоустанавливающие документы на квартиру. Ч. ссылался на ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью.

В соответствии с заключением о надежности конструкций были сделаны выводы о том, что демонтаж перегородки с дверным проемом и демонтаж шкафов были выполнены без нарушения целостности конструктивных элементов жилого дома, с соблюдением требований СНиП 31-01-2003, и не создали угрозу жизни и здоровью для проживающих граждан.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 06.10.2008 исковые требования Ч. были удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 09.12.2008 указанное решение суда было отменено, по делу было принято новое решение об отказе в иске.

Определением судьи Верховного Суда РФ от 15.05.2009 заявителю было отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

В повторной надзорной жалобе был поставлен вопрос об отмене в порядке надзора определения суда кассационной инстанции от 09.12.2008 и оставлении в силе решения суда первой инстанции от 06.10.2008.

11.06.2009 заместитель Председателя Верховного Суда РФ В.И. Нечаев истребовал дело в Верховный Суд РФ, определением от 06.08.2009 отменил определение судьи Верховного Суда РФ от 15.05.2009 и передал дело с надзорной жалобой заявителя для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла жалобу заявителя подлежащей удовлетворению в части.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

В соответствии с градостроительным заключением Управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры администрации города Белгорода от 13.05.2008 N 396-гз перепланировка квартиры Ч. была выполнена без наличия проектной документации, но требования СНиП 31-01-2003 \"Здания жилые многоквартирные\" ею нарушены не были. В заключении было указано на необходимость получить заключение о надежности конструкций.

Согласно заключению ФГУ здравоохранения \"Центр гигиены и эпидемиологии Белгородской области\" от 27.06.2008 произведенная в квартире перепланировка не противоречила требованиям СанПиН 2.12.1002-00 \"Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям\".

В соответствии с выводом ООО \"Воронежский центр экспертизы\" от 20.06.2008 N 220, проводившего исследования, демонтаж перегородки с дверным проемом в помещении и демонтаж шкафов были выполнены без нарушения целостности конструктивных элементов жилого дома с соблюдением требований СНиП 31-01-2003 и не создали угрозу жизни и здоровью проживающих граждан.

Решением МУ \"Городской жилищный фонд\" от 05.08.2008 N 1878 Ч. было отказано в согласовании самовольно произведенной перепланировки жилого помещения в связи с несоответствием указанного жилого помещения после осуществления работ по перепланировке требованиям п. 4.2.4.9 \"Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда\", утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Разрешая спор и удовлетворяя иск Ч., суд первой инстанции руководствовался требованиями ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и исходил из того, что в квартире истца была осуществлена перепланировка без соблюдения установленного законом порядка, однако изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не нарушали чьих-либо прав и законных интересов, не создавали угрозу жизни и здоровью, не нарушали конструктивную целостность дома, в результате чего возможно было использование квартиры по ее прямому назначению.

В подтверждение своего вывода суд сослался на указанные выше заключения Управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры администрации г. Белгорода, ООО \"Воронежский центр экспертизы\", Федерального государственного учреждения здравоохранения \"Центр гигиены и эпидемиологии Белгородской области\".

Отменяя решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции правомерно сослался на то, что требования к объектам капитального строительства регламентируются не только нормами СНиП 31-01-2003, но и другими техническими правилами и нормами, что не было учтено судом первой инстанции при рассмотрении данного дела. Так, градостроительное заключение и заключение специалиста ООО \"Воронежский центр судебной экспертизы\" указывают на соответствие произведенной планировки требованиям СНиП 31-01-2003, не ссылаясь при этом на \"Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда\", утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, в соответствии с п. 4.2.4.9 которых в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается расширять и пробивать проемы.

В связи с этим суд кассационной инстанции правильно отменил решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 06.10.2008.

Судебная коллегия решила, что определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда в части отмены решения Октябрьского районного суда г. Белгорода являлось законным и оснований для удовлетворения надзорной жалобы Ч. в этой части не имелось.

Вместе с тем с определением судебной коллегии областного суда в части вынесения нового решения об отказе в удовлетворении иска на том основании, что перепланировка квартиры истца была проведена с нарушением \"Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда\", утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, согласиться было нельзя.

Кассационная инстанция областного суда не учла положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, когда в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения. Наличие решения об отказе в согласовании перепланировки ввиду ее несоответствия требованиям закона не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

Доводы Ч. о том, что произведенная перепланировка не повлияла на законные интересы граждан, а жилое помещение в существующем виде не создавало угрозу их жизни или здоровью в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ судебной коллегией не проверялись и суждение об этом в определении суда кассационной инстанции отсутствовало.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия сочла, что допущенные судом кассационной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являлись существенными, повлиявшими на исход дела.»[8]

Говорить о том, что для сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии достаточно только того, чтобы этим не нарушались права и законные интересы граждан либо это не создавало угрозу их жизни или здоровью, только в рамках соответствия перепланировки требованиям СНиП и СанПиН, возможно правильно, если перепланировка затрагивает только жилое помещение, находящееся в единоличной собственности лица и перепланировкой не затрагиваются помещения, принадлежащие другим лицам.

Рассматривая вопрос о том, возможно ли сохранение жилых помещений в перепланированном состоянии, если в результате перепланировки была увеличена площадь жилого помещения за счет площади общих помещений в многоквартирном доме нужно отметить, что судебная практика по данному вопросу практически отсутствует.

Приведу пример судебного постановления, в котором суд отверг возможность сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии, если этим затрагивается площадь общего имущества собственников в многоквартирном доме.

«С. обратился в суд с иском к мэрии г. А и просил признать недействительным решение отдела городского архитектурно-строительного контроля мэрии (далее - отдел ГАСК) о согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного в г. А, на основании которого соседкой истца Б. была установлена конструкция с перегородкой и дверью на лестничной клетке, являвшейся местом общего пользования и общим имуществом в многоквартирном доме, чем были нарушены его права.

Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил. Судебная коллегия указанное решение оставила без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.

Как было установлено судом, на основании заявления Б. о перепланировке квартиры отделом ГАСК мэрии г. А было принято решение о согласовании перепланировки жилого помещения в соответствии с разработанным проектом.

Согласно этому проекту и документам на перепланировку квартиры на втором этаже двухэтажного деревянного жилого дома, а именно на лестничной клетке - площадке, был устроен деревянный тамбур и установлен дверной блок.

Признавая оспариваемое решение недействительным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что решение о согласовании такой перепланировки жилого помещения было принято в нарушение действующего законодательства и нарушало права истца по пользованию общим имуществом в связи с устройством в месте общего пользования - на лестничной площадке - деревянного тамбура.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно п. 1.7.1 перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрепление многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Поскольку Отделом ГАСК мэрии г. А было принято решение о согласовании перепланировки с устройством не существовавшего ранее тамбура на лестничной площадке, что было не предусмотрено действовавшим жилищным законодательством, то суд обоснованно признал такое решение недействительным.

Суд правильно указал в решении, что применительно к настоящему делу в силу вышеупомянутых норм и ст. 16 ЖК РФ перепланировка жилого помещения Б. могла быть осуществлена только за счет находившихся в квартире жилых помещений и помещений вспомогательного назначения, так как ни коридора, ни секции, ни тамбура у входа в квартиру не было, а лестничная клетка (площадка) не может быть отнесена к жилому помещению, перепланировка которого возможна в соответствии с жилищным законодательством.

Принятым решением отдела ГАСК мэрии г. А были нарушены права истца, лишившегося возможности пользоваться общим имуществом дома (лестничной клеткой) в полном объеме.

Доказательств того, что истец злоупотреблял своим правом, а установление перегородки являлось способом самозащиты своих прав Б., ни в суд первой инстанции, ни в кассационную инстанцию представлено не было.

В случае конфликта и причинения ей вреда С.Б. не была лишена возможности защитить свои права в установленном законом порядке, в частности путем обращения с заявлением в правоохранительные органы или с иском в суд.»[9]

Тем не менее передача в собственность части общего имущества собственников многоквартирного дома возможна в порядке гл. 4 ЖК РФ на основании ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, согласно которой:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку в законе четко указано, что для присоединения части общего имущества в многоквартирном доме требуется согласие всех собственников, решения общего собрания собственников жилого многоквартирного дома, за которое не все собственники единогласно проголосовали за одобрение перепланировки, будет явно недостаточно.

Лицу, которое в результате произведенной им перепланировки желает увеличить собственную площадь, потребуется получить письменное согласие всех собственников многоквартирного дома. Отказ кого либо из собственников помещения в многоквартирном доме в даче такого согласия, по моему мнению, возможно оспаривать в судебном порядке при рассмотрении дела о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Кроме того, к участию в таком деле должны быть привлечены все собственники жилых помещений этого многоквартирного дома.

Дела о сохранении жилых помещений в перепланированном или переустроенном состоянии рассматривались судами и до введения в действие нового ЖК РФ: возможность в судебном порядке узаконить перепланировку законом была установлена и ранее[10], в ст. 84 ЖК РСФСР. В связи с этим можно было бы утверждать, что судебная практика по таким делам уже сложилась, если бы не появление разъяснений Верховного Суда РФ, по сути, указавшие на неправильные действия нижестоящих судов, которые принимали исковые заявления от лиц, произведших самовольные перепланировки. Верховный Суд указал, что рассматривать вопросы о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии в порядке искового производства по искам таких лиц неправильно.[11] Свою позицию Верховный Суд РФ обосновал следующим образом.

Частью 4 ст. 29 ЖК РФ установлено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Указанная норма должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности, с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.

В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.

Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26-28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.

Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Несмотря на то что суды до сих пор принимают решения по искам лиц, произведших перепланировку, о ее узаконивании, роль рекомендаций Верховного Суда РФ не стоит недооценивать. Скорее всего, со временем у самовольных перепланировщиков уже не будет возможности избежать прохождения во внесудебном порядке процедуры согласования с чиновниками перепланировки жилого помещения. Скорее всего мало кто отважится ждать, когда органы местного самоуправления первыми обратятся в суд с иском о продаже жилого помещения с торгов для того, чтобы появилась законная возможность обратиться со встречным иском о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.

Если решением суда заявителю будет отказано в сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, наступают последствия, установленные ч. 3, 5, 6 ст. 29 ЖК РФ.

Вопрос о приведении и сроках приведения жилого помещения в прежнее состоянии решает орган, осуществляющий согласование, а не суд. Наглядный пример из практики Московского областного суда:

«Материалами дела было установлено, что Л., являясь собственником квартиры, расположенной в Московской области, самовольно без надлежащих разрешений произвел ее перепланировку, в ходе которой были затронуты несущие конструкции жилого дома, а именно устроен проем в несущей стене между комнатами квартиры №4 и 5. Факт устройства проема в несущей стене жилого дома сторонами не оспаривался.

Пунктом 1.7.2 постановления Госстроя России от 27.09.2003 N 170 \"Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда\", носящим императивный характер, предусмотрено, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Целостность несущих конструкций истцом была нарушена, что является недопустимым, а поэтому доводы жалобы о том, что согласно заключению экспертизы прочность конструкций увеличилась, не являются безусловным основанием для сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии.

Довод жалобы о невозможности восстановления конструкции в прежнем состоянии из-за угрозы обрушения многоквартирного дома не свидетельствует о существенном нарушении судом норм материального права. В силу ч. 5 ст. 29 ЖК РФ порядок приведения жилого помещения в прежнее состояние при условии непринятия судом решения о сохранении помещения в перепланированном состоянии устанавливается органом, осуществляющим согласование.»[12]

С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что вопрос о сохранении жилого помещения в самовольно переустроенном (перепланированном) состоянии может решаться судом при рассмотрении дел:

1) по иску органа, осуществляющего согласование, о продаже с публичных торгов жилого помещения или о расторжении договора найма жилого помещения, когда ответчиком по такому делу подано заявление о сохранении жилого помещения в существующем состоянии;

2) по заявлению заинтересованного лица об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании и утверждении соответствующего акта о завершении переустройства, перепланировки жилого помещения;

3) по иску к органу местного самоуправления, отказавшему в утверждении несанкционированных переустройств и (или) перепланировки, и другим лицам, оспаривающим право истца на выполненные переоборудования либо возражающих против них (например, к собственнику другой комнаты в той же квартире, претендующему на эти переоборудования или считающему нарушенными вследствие этого свои права), об оспаривании отказа и признании права на произведенные переустройство и (или) перепланировку либо о признании возражений против них необоснованными.

Изложенные выводы, однако, не означают, что решение суда о сохранении жилого помещения в существующем после переустройства (перепланировки) состоянии, принятое по иску гражданина, не обращавшегося перед этим к органу местного самоуправления с соответствующим заявлением, либо с нарушением вида судебного производства (к напримеру, заявление об оспаривании отказа в согласовании рассмотрено в исковом порядке) должно быть, безусловно, отменено вышестоящей судебной инстанцией только по мотиву ошибочного принятия к производству такого требования либо нарушения порядка его рассмотрения. Если обстоятельства, имеющие значение для дела, были определены и установлены судом полно и правильно, изложенные в решении выводы соответствуют этим обстоятельствам, а нормы материального права применены и истолкованы в соответствии с их смыслом, то отмена такого решения была бы формальной и противоречила бы содержанию конституционного права граждан на судебную защиту.

По делам указанной категории следует привлекать к участию в деле всех лиц, интересы которых может затронуть судебное решение (членов семьи заявителя, соседей по квартире, дому, если переустройства (перепланировки) затрагивают их права на занимаемые ими помещения). Процессуальное положение этих лиц (соответчики, третьи лица) будет зависеть от их отношения к заявленному требованию. Например, если владелец соседней комнаты в коммунальной квартире возражает против оформления самовольных переустройств (перепланировок) по мотиву нарушения его законных интересов и к нему предъявлен иск о признании возражений необоснованными, то этот сосед и орган местного самоуправления, отказывающий в согласовании, будут являться соответчиками по делу.

В заключении моей работы, рассмотрев решения судов о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии, отмечу, что суды в большей степени выносят решения об удовлетворении исковых требований по сохранению жилого помещения в перепланированном виде или удовлетворяют иски частично.

Получается, что круг юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом, определяется исходя из мотивов отказа в согласовании и содержания заявленного требования. Если спор касается переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, проведенных при отсутствии документа, подтверждающего согласование, то доказываются все обстоятельства, в подтверждение которых ч. 2 ст. 26 ЖК РФ предусматривает предъявление перечисленных в ней документов, а также отсутствие нарушения прав и законных интересов граждан и угрозы их жизни или здоровью. Тогда, в этом случае предъявляется не проект планируемых ремонтно-строительных работ, предусмотренный в п. 3 ч. 2 указанной статьи, а выполненные компетентными проектными организациями исполнительные чертежи и технические заключения о допустимости и безопасности произведенных работ. Допустимость и безопасность скрытых ремонтно-строительных работ, подлежащих проверке и приемке с оформлением актов установленной формы до закрытия их другими работами, доказываются путем представления документов о результатах выборочного вскрытия конструкций с целью проверки качества и правильности ранее выполненных работ.

В том случае, когда спор возник в связи с отступлением от ранее согласованного проекта, доказываются обстоятельства, свидетельствующие о том, что вследствие этого не были нарушены установленные законодательством требования, законные интересы граждан, а жилое помещение в существующем виде не создает угрозу их жизни или здоровью (например, разрушением несущих конструкций, обвалом стен, аварией газового оборудования и др). Такими доказательствами могут быть объяснения заинтересованных лиц об отсутствии у них возражений, показания свидетелей, письменные доказательства, заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, а в необходимых случаях и самым весомым доказательством для сохранения перепланировки - заключение экспертизы.

Автор Сазоненко Арина